17.06.2013 | Как строить в два раза дешевле?

 Иркутские строители говорят о кризисе в отрасли. В этом году они на четверть завалят план. «Себестоимость строительства составляет 32–34 тысячи рублей за квадратный метр без учета земли. Добавьте сюда еще 25% рентабельности, и цена превысит 50 тысяч», — уговаривают они иркутян. Но иркутяне почти не покупают жилье: когда цена метра подобралась к 60 тысячам, продажи упали в несколько раз. Но не у всех. Есть в городе застройщик, у которого на подходе целый комплекс на 683 квартиры, которые стоят вдвое дешевле, чем у конкурентов.

Социолог фонда «Общественное мнение» Иван Климов сидит за столиком в кофейне в центре Москвы и говорит об Иркутске так, будто сам строит или продает:

— Меня вызвал начальник и сказал: «Есть странные люди — строят по 18 тысяч рублей за квадратный метр». Это по 18 они собирались строить год назад, тогда средняя цена на рынке была 36 тысяч. Потом и у них цена выросла до 25, потом до 30 тысяч, но пропорция сохранилась!

Климов листает страницы своего исследования, написанного после года работы с иркутянами.

— Нацпроект «Доступное жилье» оказался пустышкой, в нем нет дешевых денег, — говорит он. — Но они взяли из него формулу доступности. Все слагаемые успеха уже были, их просто нужно было свести в систему. И они этой возможностью воспользовались!

Изобретать велосипед, чтобы совместить «выгодно» и «удобно», не пришлось — понятие доступности уже несколько лет пылится в федеральной целевой программе «Жилище». Условия: семья из трех человек, квартира 54 кв. м, ипотечный кредит на 15 лет, первоначальный взнос — 30% от стоимости жилья, ежемесячный платеж — 30% от семейного дохода.

— Задачка очень простая, все можно посчитать, и мы получим цену квартиры и квадратного метра. Сегодня для Иркутска это 30 тысяч рублей. Ниже — доступное жилье, выше — коммерческое. Но дешевле порога доступности продавать тоже нельзя. Это развращает. Человек должен стремиться зарабатывать больше как бы ему не хотелось купить квартиру недорого./


Перед проектным институтом поставили задачу: снизить себестоимость. Институт разработал базовую блок-секцию и проанализировал, где можно снизить затраты. Дом будет не блочный, а монолит. Стены — из полистиролбетона, который в 1,5–2 раза дешевле кирпича и бетона и производится на своем заводе. Вместо многослойной стены фасада (кирпич, утеплитель, облицовка) — однослойная: сверху только штукатурка и краска, зато толщина блоков увеличена. Убрали пару лишних стен. Даже краску выбирали — и цвет, и состав. Получилось дешевле. Хотя удалось втиснуть в проект несколько новинок. Например, впервые за последнее время использован «гибкий этаж» — стальные колонны первого этажа выполняют роль рессоры при землетрясении.

Квартиры в «Слободе» сдаются «под ключ»: обои, пол, сантехника, двери. Это тоже не благотворительность — просто чтоб клиента не терять. У семьи, которая отдает треть дохода на погашение кредита, нет возможности достраивать квартиру за свой счет. Затраты на отделку сократили благодаря объему закупок. Чтобы строить быстро, качественно и недорого, взяли китайских строителей. Но главное — заказчик отказался от сверхприбыли. По рыночной цене идут только подземные гаражи и первый этаж: там будут магазин, аптека, банк, кафе, библиотека.

Принципиальный здесь вопрос объема. Строить 70 квартир — это одно, но строить 700 — лучше, а если бы я сейчас вел строительство не 700, а 7000 квартир, все мои вопросы решались бы значительно проще. Форд говорил: лучше получить с автомобиля 10 долларов прибыли и построить их 100, чем построить один и продать дорого. Мы восемь кранов купили для этой стройки, и все окупаются. Если надо, можно завод поставить — и он окупится. На рынке надо уметь долго ждать. Если хочешь вырастить морковку — один сезон, яблоки — пять лет. Сейчас все хотят морковку. Миф о высокой себестоимости создали строительные корпорации, риэлторы и журналисты. Все это пляски с бубном вокруг костра.

Причины в том, что спекулятивная прибыль не стимулирует развитие отрасли. Деньги уходят в тень, немалая часть — на взятки чиновникам, а люди не могут купить квартиры. Это сдерживает строительство и стимулирует дальнейший рост цен. Бороться с этим нужно так: создать государственную жилищную корпорацию (ГЖК), которая будет формировать рынок и регулировать цены. Начать с маленьких городов, где мэрии не избалованы взятками и заинтересованы в жилье. ГЖК создаст настоящий рынок и сама превратится в рыночный механизм. 40% населения сможет купить жилье. А рост цен замедлится. Такая вот теория.

.....

Китайские строители застенчиво улыбаются: они не знают ни слова ни по-русски, ни по-англий­ски. 80 тысяч квадратных метров для них смешная стройка: в Китае строят миллионами.

Прямо на стройплощадку въезжает черный джип. Щербаков проходит по стройке, оглядывает штабеля стройматериалов, построенные этажи и удивляется им — как материализовавшимся идеям.

— Китайцы построят столько, сколько скажут, и это изумительная для нас ситуация, — говорит он. — У них перепроизводство в стране, это же идиотизм — не использовать. Мы можем предложения внести в нацпроект «Доступное жилье» — по лицензированию, по квотам на завоз рабочей силы. Мы очень большие потери несем — по времени, по качеству, по деньгам. Как выяснилось, возник ряд компаний, которые кормят чиновников: договариваются с ФМС, получают эти квоты и потом их продают. Страдает надежность системы. И увеличивается стоимость жилья


Мы говорим «доступное жилье», но даже наша цена — 30 тысяч рублей за квадрат: 1270 долларов. В Китае доступное начинается от 400, дороже 1000 вообще нет. Ресурсы для снижения стоимости есть....

Министерство Финансов РФ повысит ставку на временный доход (ЕНВД).
29.09.2016
Работодатель обещает зарплату 300 тысяч.
28.09.2016
В лаборатории будут работать школьники и студенты.
27.09.2016
Геолог и физик стали победителями конкурса, проводимого правительством РФ.
22.09.2016
Задолженность по зарплате снизилась втрое.
19.09.2016
Правительство Красноярского края провело совещание на тему поддержки малых и средних инновационных предприятий региона.
16.09.2016
Фестиваль сладостей пройдёт в Новосибирске.
13.09.2016
Новосибирская область вошла в число пилотных регионов страны, в которых будет проводиться работа по формированию новой национальной системы квалификаций для всех отраслей экономики.
09.09.2016
Акция прошла в Новосибирске и Санкт-Петербурге.
05.09.2016