15.02.2013 | О господдержке малоэтажного строительства

 5 февраля в МВК «Новосибирск Экспоцентр» открылась ставшая уже традиционной международная выставка SibBuild (она же «СтройСиб»). И в рамках этой выставки так же традиционно уже с докладом о результатах ушедшего года выступило Министерство строительства и ЖКХ Новосибирской области в лице Дениса Вершинина. Одним из важных результатов министр назвал рост доли введённого жилья на рынке малоэтажного строительства, в том числе индивидуального: по словам Дениса Вершинина, в 2012 году была преодолена точка невозврата по предпочтению жителями жилья в малоэтажном жилищном секторе. О государственной поддержке, мерах стимулирования и развитии этого рынка мы поговорили с Ириной Боковой, начальником управления архитектуры и строительства министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области.

Ирина Викторовна, программы субсидирования сегодня нацелены как на граждан, так и на застройщиков. Как Вы относитесь к подобным инициативам правительства области?

Я, безусловно, поддерживаю данные инициативы, власть должна в обязательном порядке поддерживать сектор строительства. Любая отрасль народного хозяйства не может развиваться без строительства: здравоохранение – строительство новых больниц, образование – детсады и школы, культура – Дома культуры, сельское хозяйство – производственные корпуса, перерабатывающие комбинаты и так далее. И во всём этом участвует государство. Все инициативы правительства направлены на создание комфортных условий проживания населения, и все существующие программы как раз поддерживают это направление. Ну, а это обеспечивается, прежде всего, строительством социальных объектов, жилья. Потому особенно важным является стимулирование развития жилищного строительства.

Например, государство активно поддерживает новостройки москвы и области, хотелось бы такой же поддержки и для регионов.

В каких программах господдержки определённых категорий граждан можно приобрести квартиру в малоэтажном объекте с субсидированием?

Когда мы говорим о господдержке, мы не имеем в виду этажность. Если это не индивидуальное строительство, то программа поддерживает и мало-, и многоэтажное строительство. Для индивидуального строительства у нас есть программа «200 + 200», вы про неё, наверное, знаете. Все остальные программы, в которых указана возможность приобретения квартиры, распространяются, в том числе, и на малоэтажное строительство. Малоэтажными считаются дома этажностью до 4-х.

Мы знаем, что и в Новосибирске, и в области программы господдержки действительно работают. Например, в Маслянино строится целая улица льготного жилья для врачей и учителей. Но это знаем мы, а большинство людей не знает.

На самом деле, наши программы господдержки покрывают достаточно большое число льготников, финансирование идёт. В этом году на программу «200 + 200» и на губернаторскую программу поддержки молодых семей при приобретении жилья выделено 1 млрд 800 млн рублей. В первой программе за три года действия более 10 тысяч индивидуальных застройщиков приняли участие – это очень много. Из них более 5,3 тысяч человек встали на очередь в прошлом году. На мой взгляд это идеальная программа для сельской местности.

По программе поддержки граждан при приобретении жилья 8 268 человек поставлены на учёт для получения субсидий за 2011-2012 год на общую сумму 2 млрд 480 тыс. рублей. И по программе прошлых лет более 3 000 человек получают компенсацию процентов по ипотеке. Разве это мало?

Есть и другие программы, направленные на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан – это льготная ипотека для учителей, субсидирование муниципалитетов на приобретение служебного жилья, программа развития строительства жилья коммерческого найма.

Эта программа субсидирования при покупке нового жилья будет продолжена?

О закрытии программы речи пока не идет, определённые изменения будут вводиться, но программа будет продолжена.*

А если говорить о поддержке девелоперов, которые занимаются строительством жилых комплексов небольшой этажности, 3-5 этажей? И в городе, и в области такие объекты есть.

Да, такие объекты есть. У нас поддержка инвесторов и девелоперов может осуществляться по программам, проходящим через Министерство экономического развития. Например, это может быть возмещение по процентам на инженерное обеспечение, но для этого должен быть составлен инвестиционный проект, доказана его состоятельность, и самое главное условие – бухгалтерия должна быть прозрачной у девелопера, чётко должны быть указаны источники доходов, статьи расходов, по налогам не должно быть вопросов.

Сейчас мы пытаемся внедрить создание инженерки и объектов соцкультбыта через программы государственно-частного партнёрства, где предполагается участие и государства, и самого предприятия. То есть, застройщик строит инженерные сети за свои или привлеченные и кредитные средства, затем возмещает свои затраты через тарифное регулирование (среднесрочный проект, с реализацией от 3 до 7 лет). То же самое касается строительства детских садов на площадках комплексной застройки: может быть заключено соглашение, в рамках которого застройщик за свой счёт или с привлечением банковских средств строит детский сад, а муниципалитет затем выкупает его в рассрочку или берёт в аренду и арендными платежами погашает затраты за счёт бюджетных средств.

Но, как вы понимаете, любое строительство у нас начинается с градостроительной подготовки территории – это схемы территориального планирования области, районов, генеральные планы поселения, далее правила землепользования и застройки, проекты планировки территории и проекты межевания. Правительством НСО осуществляется весьма серьёзная поддержка муниципальных образований: из областного бюджета выделено на 2 года порядка 300 млн руб. именно на подготовку документов территориального планирования. И работа в этом направлении будет продолжена, будут поддерживаться муниципалитеты в разработке правил землепользования и застройки, проектов планировки территории, без которых в принципе невозможно строительство.

Кроме того, при наличии проекта планировки территории областной бюджет через муниципалитеты оказывает поддержку в инженерном обеспечении площадок комплексной застройки. На 2013 год в бюджете запланировано 200 млн рублей на эти цели.

Вы слышали, наверное, про посёлок «Садовый», в котором выделена земля для многодетных семей. Сейчас разработан план мероприятий по инженерному обеспечению этих площадок, он утверждён губернатором. Планируется, что где-то к концу весны – началу лета проектирование будет закончено, будет получена экспертиза, и во второй половине года будут начаты работы по строительству сетей газопровода, водоснабжения и канализации.

Кто выступает девелопером посёлка?

Девелопера как такового там нет, это площадка для многодетных семей. Это областные земли, на которых в конце 2011 года было выделено 500 участков, немного в 2012 году. В этом году планируется предоставить ещё около 500 участков. Обеспечение магистральными инженерными коммуникациями проводится за счёт областных средств. Заказчиком строительства сетей будет выступать Министерство строительства.

А строительством домов?

Строительство домов будет вестись в индивидуальном порядке. Но самостоятельно сделать это крайне трудно. Семьи должны будут определиться и пригласить профессионалов, которые построят жильё. На мой взгляд, наилучшим вариантом для них было бы объединение в кооператив, хотя бы частью участков, не все 500 сразу – это достаточно сложно в управлении.

Вы со своей стороны можете рекомендовать им каких-то застройщиков, проверенных в работе с Министерством?

Нет, давать рекомендации значит ущемлять кого-то в реализации возможностей, нарушать законодательство о конкуренции.

Расширение границ Новосибирска даст больше возможностей?

Вопрос расширения границ Новосибирска поднимается и рассматривается, но пока предполагается, что всё развитие будет происходить в границах муниципалитета. То есть, Новосибирский район пока остаётся Новосибирским районом, город Новосибирск – городом Новосибирском. Наши планы здесь больше касаются развития застроенных территорий муниципалитетов – за счёт сносов, за счёт расселения ветхого и аварийного жилья. В городе этим достаточно плотно занимается мэрия, все площадки опубликованы на официальном сайте.

По Вашей оценке, какова справедливая стоимость квадратного метра жилого дома на земельном участке, стоимость сотки земли?

Всё относительно. Кадастровая стоимость земельных участков определена, рыночная и оценочная стоимость зависят от того, в каком месте находится участок. Однозначно сказать, что это стоит столько-то, а это столько-то, или что это справедливо, а это нет, несколько некорректно, потому что чем дальше от Новосибирска – тем ниже оценочная стоимость. Кроме того, земля, которая предоставляется муниципалитетом или областью для многодетных семей или для других льготных категорий граждан, достаётся им совсем бесплатно, и они могут её реализовать в зависимости от своих желаний и потребностей. А то, сколько земля в действительности стоит, могут сказать только те, кто занимается оценкой. Рынок есть рынок, и понятие справедливой цены весьма условно.

А цены инженерного обеспечения?

Мы делали некоторые расчёты относительно обеспечения коммуникациями одного участка. Всё так же зависит от того, где находится участок и где расположены прилегающие сети. Если участок в голом поле и до ближайшей точки подключения несколько десятков километров – это одна цена, а если в ста метрах – совсем другая. Также многое зависит от технических возможностей ресурсообеспечивающих организаций. Может, к примеру, труба газовая и в ста метрах проходит, но её диаметр не позволяет подключить эту территорию к данному источнику.

По приблизительным расчётам при средних условиях – когда точка подключения не очень близко и территория новая – на это требуется порядка 400 тыс. рублей, если объединиться в кооператив, и каждый земельный участок в нём рассчитан под индивидуальную застройку. Конечно, чем плотнее застройка, тем дешевле выходит инженерное обеспечение одного квадратного метра. Чем больше протяжённость сетей, тем они дороже; чем меньше плотность застройки территории, тем дороже инженерное обеспечение. То же касается благоустройства, дорог.

По нашим наблюдениям, те, кто сегодня выбирают жизнь “на земле”, делятся условно на две группы: льготные категории граждан, которые получили землю от государства бесплатно или с дисконтом, и класс выше среднего – среднему классу это не всегда доступно. Как вы думаете, возможно ли малоэтажное жильё снова сделать массовым?

Всё зависит от спроса. Правительство области сейчас, если можно так сказать, формирует спрос, вся наша политика сейчас на это нацелена, все программы поддержки существуют для того, чтобы застройка стала более доступной. Это возможно. Недавно я присутствовала на круглом столе журнала «Эксперт-Сибирь», там как раз обсуждался этот вопрос. Ведущие эксперты рынка недвижимости говорят о том, что сейчас начал появляться эконом-класс на земле, и в агентствах недвижимости стало расти число сделок по приобретению жилья на земле, в малоэтажной застройке. Поэтому совершенно очевидно, что формируется рынок доступного малоэтажного загородного жилья.

Речь идёт о так называемых коттеджных посёлках? Сегодня в Новосибирской области их много, но в большинстве из них проблемы с дорогами, с коммуникациями. Об этом никто не говорит, пока люди не начинают там жить. А сделки, по нашим данным, проходят в тот период, когда в посёлок ещё можно приехать.

В самом начале я говорила о градостроительной подготовке, и сейчас эту тему продолжу. То, о чём вы говорите, по сути, дачные посёлки – ДНТ на землях сельхоз назначения. Если человек желает приобрести нормальное жильё с нормально созданными условиями, это должны быть земли населённых пунктов. Там и нормы по проектированию совершенно другие. Если, например, в дачных посёлках допускаются проезды шириной 4-6 метров, то в населённом пункте такого не может быть. А это затрудняет чистку снега, проезд пожарных и санитарных машин, да и просто перемещение.

У нас население изначально вводится в заблуждение. ДНТ – это жильё для временного сезонного проживания. Да, там налоги платятся по цене домика для хранения угля. При этом есть люди, которые хотят жить именно в этом месте и иметь это жильё в качестве постоянного места жительства, но не могут прописаться. Нужно просто определяться, чего мы хотим: чтобы это было ДНТ – и тогда мы должны соглашаться с тем, что это сезонное жильё, для садоводства и огородничества, или же мы хотим иметь жильё на земле для постоянного пребывания. Что касается земель населённых пунктов, то муниципалитеты должны участвовать в обеспечении земель инженерной инфраструктурой, а в ДНТ – нет, здесь инфраструктура создается силами собственников.

Должены, а участвуют ли? И что касается земель населённых пунктов — ведь это уже совсем другая ценовая категория. Насколько возможно в ней создать массовое эконом-жильё?

Все зависит от бюджетных возможностей муниципалитета, сколько денег – столько сетей и дорог. Мы поддерживаем муниципальные образования через предоставление им субсидий на инженерной обустройство сформированных ими площадок комплексной застройки. Субсидия предоставляется муниципальному образованию на конкурсной основе, но должна быть разработанная и прошедшая экспертизу проектная документация на инженерные сети, обеспечено резервирование не менее 25% земельных участков для многодетных семей в границах сформированной муниципалитетом площадки под ИЖС.

Хотелось бы ещё поговорить о малоэтажности в городах. Может ли администрация области или города посодействовать её сохранению? В Новосибирске есть районы, которые сегодня застроены ветхим малоэтажным жильём, но эта малоэтажность привычна и уместна для конкретной территории.

Все эти ограничения определяются правилами землепользования и застройки. Определяется территориальная зона, указываются те или иные ограничения, в том числе по этажности или по архитектурному облику. Но если есть необходимость развития территорий за счет сноса ветхого или аварийного жилья, реализовать это – сохранить малоэтажность и провести расселение, будет сложно.

Как пример: вот есть дом, в котором 20 квартир, его нужно снести, людей нужно куда-то переселить. По договорам о развитии застроенной территории муниципалитет, как правило, берёт на себя расселение 50 % квартир, 50 % за свой счёт должен расселить тот застройщик, который зайдёт на эту территорию и будет там строить. Застройщику может потребоваться не менее 30-40 % от стоимости проекта только на расселение. Поэтому и сохранить малоэтажность, и расселить людей, - задача достаточно трудная.

Подобные проекты, конечно, требуют особых расчётов финансирования.

Да, в рамках договора о застроенных территориях между застройщиками и муниципалитетом должны быть чётко прописаны условия. Конечно, перед тем, как выставлять на торги такую площадку с обременением и заключать договоры, мэрия просчитывает экономическую эффективность застройки этой площадки. И именно от мэрии должны исходить условия: какой этажности должно быть здание, какая плотность застройки должна быть. Всё возможно, но требует больших затрат. Сейчас в городе числится 1576 домов, находящихся в ветхом или аварийном состоянии.

Мэрией принята программа по поэтапному переселению из ветхого и аварийного жилья. В ее реализации задействованы все бюджеты: и муниципальный, и областной, и федеральный – и, конечно, должны привлекаться средства застройщиков. Ни государству, ни застройщику самостоятельно эту проблему не одолеть. Министерство строительства НСО открыто для общения, мы рассматриваем все предложения – и индивидуальных застройщиков, и строительных компаний. Обращайтесь.

Министерство Финансов РФ повысит ставку на временный доход (ЕНВД).
29.09.2016
Работодатель обещает зарплату 300 тысяч.
28.09.2016
В лаборатории будут работать школьники и студенты.
27.09.2016
Геолог и физик стали победителями конкурса, проводимого правительством РФ.
22.09.2016
Задолженность по зарплате снизилась втрое.
19.09.2016
Правительство Красноярского края провело совещание на тему поддержки малых и средних инновационных предприятий региона.
16.09.2016
Фестиваль сладостей пройдёт в Новосибирске.
13.09.2016
Новосибирская область вошла в число пилотных регионов страны, в которых будет проводиться работа по формированию новой национальной системы квалификаций для всех отраслей экономики.
09.09.2016
Акция прошла в Новосибирске и Санкт-Петербурге.
05.09.2016